Immobilien in Bulgarien

Weizen trennt sich von Spreu

Nach den teilweise dramatischen Verwerfungen der Vergangenheit entwickelt sich das jüngste und ärmste EU-Mitglied Bulgarien zu einer Anlagealternative – für den hartgesottenen Investor.

„Shit happens”, sagten sich wohl jene britischen Investoren, die vor nicht allzu langer Zeit bulgarische Immobilien mit eher geringer Bauqualität, schlechter Ausstattung und undurchdachten Grundrissen – Hauptsache billig – erworben hatten, um sie nach dem EU-Beitritt des Landes mit hohem Gewinn weiterzuverkaufen, denn daraus wurde nichts. Seit 2007 hat sich der Markt gedreht – Klasse statt Masse ist gefragt.

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Doch das ist – neben den kyrillischen Schriftzeichen – nicht die einzige Überraschung, die den Kapitalanleger in Bulgarien erwartet. Zwar bietet das dünn besiedelte Schwellenland auf der östlichen Balkanhalbinsel gewaltige Chancen – kaum irgendwo sonst in der EU sind Ferienwohnungen oder Altersruhesitze preiswerter zu bekommen –, gleichwohl sollte der deutsche Immobilienkäufer in diesem Markt nur mit äußerster Vorsicht agieren.

Denn in einem Land, wo das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen bei zweihundert Lewa – etwa hundert Euro – im Monat liegt, wird jeder Einheimische unverzüglich zum Immobilienmakler, sobald er ein Stück Land brach oder halbwegs bebaut herumliegen sieht und den zuständigen Bauern kennt, dem man es abschwatzen kann.

„Manche dieser so genannten Makler”, erklärt Phil Rose, Chef von Bulgarian Real Estate in Yambol, „schreiben sogar die Übertragungsurkunden selbst – ohne je einen Notar einzuschalten.” Das ist insofern heikel, als in Bulgarien die ununterbrochene Eigentümerkette als Eigentumsnachweis gilt. Grundbücher existieren nicht, und selbst „die Eintragung ins Liegenschaftsregister hat nur deklarative Wirkung”, bestätigt Gentscho Pavlov, Leiter der Rechtsanwaltskanzlei CMS Reich-Rohrwig Hainz in Sofia. „Tatsächlich geht das Eigentum mit dem Abschluss des Notariatsaktes auf den Käufer über.”

Problematisch, wenn ein solcher Akt gar nicht stattgefunden hat, weil der Käufer von einem der schwarzen Schafe im Markt falsch, schlecht oder gar nicht beraten wurde, und er an einen Pseudoexperten geraten ist, dem die Feststellung der Lastenfreiheit einer Liegenschaft schlicht zu zeitaufwändig war, was sie in der Regel tatsächlich ist.

Um den diversen Wildwest-Methoden ein Ende zu bereiten, startete das Immobilienmagazin „Quest Bulgaria” vor wenigen Wochen eine Kampagne mit dem Ziel, einen Verhaltenskodex – Ehrlichkeit, Rechtschaffenheit und Transparenz – für alle im Markt tätigen Agenturen verbindlich festzulegen und dessen Einhaltung von einem unabhängigen Verband, einer Nichtregierungs-Organisation (NGO), überwachen zu lassen, damit „Betrugsmöglichkeiten beseitigt werden”, so Chris Downham, Geschäftsführer von Bulgarian Home Loans, „und die Cowboys endlich ihre Pferde satteln und aus der Stadt reiten.”

Doch selbst wenn der mutige Privatanleger die Herde der schwarzen Schafe unbehelligt passiert hat und zur Brieftasche greift, um das Immobilien-Schnäppchen seiner Wahl – etwa ein 1.500 Quadratmeter großes Grundstück mit kleinem Steinhaus drauf, in Dorfrandlage mit überwältigendem Panoramablick auf die Oberthrakische Tiefebene im Süden des Landes – für nur 4.990 Euro, inklusive Brunnen und Hauptstromleitung, gleich hier und jetzt zu erwerben, so kann er das nicht, denn „nach bulgarischem Recht fällt das Eigentum an einer Liegenschaft und das am darauf gebauten Haus auseinander”, erläutert Anwalt Pavlov.

Demzufolge darf der deutsche Privatanleger zwar das Gebäude kaufen, im obigen Beispiel ein fünfzig Quadratmeter großes abbruchreifes Gemäuer, Baujahr 1920, nicht aber – zumindest nicht so ohne weiteres – das saftige Grün, auf dem es mehr oder weniger noch steht, und das als Grundstück natürlich wesentlich interessanter wäre. Grundsätzlich können nämlich ausländische natürliche und juristische Personen in Bulgarien keine Eigentumsrechte an Grund und Boden, sei es nun Agrar- oder Bauland, erwerben, auch wenn dies dem Europäischen Recht widerspricht. Das Land, seit dem 1. Januar EU-Mitglied, hat sich in Sachen Kapitalfreiheit Übergangsfristen vorbehalten.

Für Wiese und Weide ist also nach wie vor der ursprüngliche, der bulgarische Eigentümer zuständig, und dieser müsste dem Steinhaus-Käufer Nutzungsrechte, beispielsweise Wegerechte einräumen oder gar Baurechte übertragen, was sich in der Praxis als tückisch erweisen könnte.

Der EOOD-Trick und das Gold der Thraker

„Praktikabler erscheint die Lösung mit der GmbH”, weist Pavlov auf einen völlig legalen Kunstgriff hin und meint die Gründung etwa einer EOOD – „Ednolicheno Druzhestvo s Ogranichena Otgovornost” –, einer Ein-Mann-Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach bulgarischem Recht. Selbst wenn diese zu hundert Prozent mit ausländischem Kapital ausgestattet sei, gelte sie nicht als ausländische Person, so der Rechtsexperte weiter, könne also – gewissermaßen als Inländerin – Eigentum an bulgarischem Grund und Boden erwerben, eine Konstruktion, die „auch wegen der sehr günstigen Besteuerung – nur 10 % Körperschaftssteuer – zu empfehlen ist.”

Die marktüblichen Kosten einer solchen Firmengründung liegen bei 2.500 Euro. Das Mindeststammkapital, das zugleich auch die Haftungsobergrenze darstellen kann, beträgt 5.000 Lewa – umgerechnet etwa 2.550 Euro. Für rund zehntausend Euro, um beim obigen Beispiel zu bleiben, könnte der deutsche Bauherr dann auf der eigenen indogermanischen Erde bauen, buddeln und vielleicht sogar auf Edelmetall stoßen wie jene Archäologen, die vor zwei Jahren einen Goldschatz der Thraker entdeckten, fünfzehntausend Objekte, 2400 Jahre alt, ausgegraben ganz in der Nähe des Steinhauses, nahe der Ortschaft Zlatinitsa – in der Oberthrakischen Tiefebene.

Doch es ist nicht das Landesinnere, wohin es die meisten Urlauber, ergo auch die Anleger zieht. Trotz diverser Bausünden, etwa am so genannten Sonnenstrand nördlich von Burgas, wo die zubetonierte Küste streckenweise ein schauriges Ballermann-Flair aufweist, „ist die Schwarzmeerküste nach wie vor die absolute Nummer Eins bei privaten Investoren”, berichtet Dr. Elena Peneva, Geschäftsführerin des Deutschen Immobilienkontors Bulgarien.

Zwar erwirbt ihren Schätzungen zufolge jeder fünfte deutschsprachige Anleger – oftmals Abenteurer, Alternative oder Aussteiger – für weniger als zehntausend Euro ein Haus im Hinterland, etwa um es im Do-it-yourself-Verfahren zu renovieren – nicht ohne Grund hat der Praktiker Baumarktkonzern bereits seinen sechsten Heimwerkermarkt in Bulgarien eröffnet –, doch die weitaus größere Gruppe seien Rentner, die einen bezugsfertigen Altersruhesitz in einem der Seekurorte an der bulgarischen Küste oder in der südlichen Donauebene suchten, um dort von warmen Sommern und niedrigen Lebenshaltungskosten zu profitieren.

„Landleben-Traum” nennt Peneva, die ihre EOOD in der alten Hafenstadt Varna betreibt, eines ihrer auf diese Zielgruppe zugeschnittenen Angebote, ein komplett saniertes Bauernhaus im „malerischen” Dorf Ovtcharovo inmitten der südlichen Dobrudscha zwischen Unterlauf der Donau und Schwarzmeerküste. Für 44.990 Euro erhält das rüstige Rentnerpaar hier fast neunzig Quadratmeter Wohnfläche und einen Viertelhektar Land mit Blick auf Sonnenblumen- und Baumwollfelder, Zuckerrüben und Weinreben.

Marktpotential wie in Spanien vor zwanzig Jahren

Eine weitere große Gruppe unter den bisher, so Penevas Schätzung, rund fünftausend deutschen Immobilienanlegern investiert in Ferienimmobilien, wobei das Zwei-Zimmer-Apartment mit Meerblick – selbst in unmittelbarer Strandnähe bereits ab 30.000 Euro zu haben – im Mittelpunkt des Kaufinteresses steht. Erworben zur Eigennutzung oder Vermietung während der sechs Monate dauernden Sommersaison könne ein solches Objekt einen jährlichen Wertzuwachs von 12 bis 18 Prozent erzielen.

Und nicht zuletzt weil manche Experten den Ferienimmobilienmarkt in Bulgarien mit dem in Spanien vor zwanzig Jahren vergleichen – und dessen Entwicklung kennt man ja –, verzeichnet die EOOD-Chefin seit dem EU-Beitritt ihres Landes nach eigenen Angaben eine „dramatische Steigerung der Anfragen” und Verkaufszahlen, die etwa 40 % über denen des Vorjahres liegen, wobei der Trend zu qualitativ besseren und gestalterisch anspruchsvolleren Immobilien gehe, „die sich in die Landschaft harmonisch einfügen und den Naturschutz berücksichten”.

Vor übertriebenen Erwartungen jedoch warnt Phil Rose von Bulgarian Real Estate Yambol. Die Zeit der schnellen Spekulationsgewinne etwa mit „Off-plan”-Ferienapartments sei in Bulgarien vorbei. „Realistischer ist es, jetzt mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont einzusteigen.” Und besonders bei „Off-plan”-Deals, wobei der Anleger ein Objekt in Fertigstellung oder lediglich aufgrund der Baubeschreibung kauft, beständen erhebliche Risiken, wenn man an die falschen Makler oder Entwickler gerate. „Die Qualität der Bauausführung könnte deutlich schlechter ausfallen als vereinbart, zugesagte Liefertermine immer wieder hinausgeschoben werden.”

Dirk Schmidt dagegen bietet Investoren, die eines seiner Luxus-Apartments – „allein die Holzbadewannen aus Österreich kosten mehr als zehntausend Euro” – in der Residenz „Weiße Lagune” an der nördlichen Schwarzmeerküste erwerben, sogar eine Rückkaufgarantie mit 15 % Verzinsung auf den Gesamtkaufpreis an. „Besonders für den Bulgarien-Neuling ist dies eine zusätzliche Absicherung mit garantierter Rendite”, erklärt der Manager von Bulgaria Exclusive in Varna.

Der erste Spatenstich für die an einer feinsandigen Bucht nahe der Stadt Kavarna gelegene Anlage, wo laut Verkaufsprospekt eine Mineralquelle ins türkisblaue Meer mündet, soll im September erfolgen. Im Dezember 2008 sollen dann die insgesamt 21 hochwertig ausgestatteten Apartments mit Fußbodenheizung, Klimaanlage und Designer-Möbeln auf Wohnflächen von 77 bis 227 Quadratmetern den neuen Eigentümern übergeben werden. Aktuell liegt der Off-Plan-Verkaufspreis bei 1.580 Euro pro Quadratmeter, zuzüglich 20 % bulgarische Mehrwertsteuer, wird aber, so Schmidt weiter, am 1. Januar 2008 auf 1.670 Euro angehoben.

Exakt an diesem Tag tritt ein neues Gesetz in Kraft, dass das Bebauen der Küste innerhalb einer Zwei-Kilometer-Zone verbietet. Die „Weiße Lagune”-Residenz aber entsteht in erster Meereslinie auf einer fünf Meter hohen Klippe und – wird Bestandsschutz genießen, weswegen „gut informierte Investoren über die 15 % Verzinsung auch eher schmunzeln”, meint Schmidt, im Sinn eine deutlich höhere Wertsteigerung.

Golfer aus der Schweiz, den USA, Spanien, Russland und Deutschland gehören zu den ersten, die Kaufverträge unterzeichnet haben, was angesichts der drei Golfplätze, die derzeit zwischen Kavarna und Balchik gebaut werden – darunter ein 18-Loch-Turniercourt im „Golf und Spa Resort Thracian Cliffs”, entworfen von Gary Player –, nicht weiter verwundert.

So zukunftsorientiert und weltoffen – selbst Rentner aus Japan haben sich bereits in der Donauebene niedergelassen – dies alles klingen mag: Einer aktuellen Umfrage der Deutsch-Bulgarischen Industrie- und Handelskammer zufolge beklagen die in Bulgarien tätigen deutschen Unternehmen, dass es bisher in puncto Infrastruktur und Rechtssicherheit sowie bei der Bekämpfung von Korruption und organisierter Kriminalität kaum Fortschritte gegeben habe.

Weswegen sich die Frage aufdrängt, ob Immobilienkäufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz womöglich mit unerfreulichen Kontakten rechnen müssen. „Keine Gefahr für den privaten Anleger”, antwortet Rechtsanwalt Pavlov aus Sofia. „Aber wenn mit Rechtssicherheit vor allem die Durchsetzung von Rechten vor Gericht gemeint ist, dann haben wir Probleme. Aber ähnliche Probleme hat ganz Südeuropa, nicht wahr?”


Link / Adresse:

BULGARIA EXCLUSIVE - SWISSTOP EOOD
bulgariaexclusive.com

Deutsches Immobilienkontor Bulgarien EOOD
dikbg.com

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© 2008 GFM

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