Immobilien in Montenegro

Preiswert sind nur noch Ruinen

Der junge Balkanstaat Montenegro ist zwar erst seit ein paar Monaten unabhängig, doch Kapital aus aller Welt drängt in das kleine Land an der Adria. Russen, Engländer und Iren treiben die Immobilienpreise hoch, die Deutschen zögern noch. Vielleicht zu Recht.

Wenn die Generation der Baby-Boomer in Rente geht, werden viele von ihnen gen Süden ziehen, um – vorzugsweise – im eigenen, kleinen, weiß getünchten Steinhaus mit Meerblick einen sonnendurchfluteten Ruhestand zu genießen. Doch nicht zuletzt weil die Hauspreise in Spanien in den letzten zehn Jahren um 150 % gestiegen sind, schauen sich Anleger nach Alternativen um.

Montenegro, das selbsternannte „Juwel der Adria”, könnte auf den ersten Blick eine sein, denn es weist ähnliche natürliche Qualitäten auf wie etwa die Balearen oder Südfrankreich, allerdings auf wesentlich kleinerer Fläche: Mit seinen 14.000 Quadratkilometern ist die „Republika Crna Gora”, wie der jüngste Staat der Welt auf serbisch heißt, kleiner als Schleswig-Holstein. Dafür aber erheblich mediterraner: 240 Sonnentage im Jahr, Wassertemperaturen um die 25° im Sommer und – laut World Travel and Tourism Council (WTTC) – „der am schnellsten wachsende Reise- und Touristikmarkt weltweit”.

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Höchste Zeit also, in diesen postsozialistischen Rohdiamanten zu investieren, der sich am 3. Juni 2006 als von Serbien unabhängig erklärte und den Euro zur Landeswährung machte? „Die Russen sind bereits massiv im Markt”, sagt Tanya Nikolic, frischgebackene Hauseigentümerin in Herceg Novi, einer Kleinstadt an der südlichsten Fjordbucht Europas, der Boka Kotorska. „Denn Montenegro ist eines der wenigen Länder, wo sie für die Einreise kein Visum benötigen.” Und sie reisen nicht nur ein, sie kaufen. Und sie kaufen nicht nur an der Küste, wo alle kaufen. Sie kaufen im Landesinneren, wo die Preise noch niedrig sind. „Hektarweise erwerben sie unbebaute Grundstücke”, fährt die Australierin fort, die selbst seit November 2005 im Norden des Landes lebt, „obwohl sie das gar nicht dürften – zumindest nicht als Privatpersonen.”

Ausländische Investoren können in Montenegro zwar uneingeschränkt Immobilien erwerben, nicht aber Land. Das ist Unternehmen zu gewerblichen Zwecken vorbehalten. „Aber eine Firma offiziell anzumelden, ist einfach”, so Nikolic weiter. „Viele Ausländer nutzen diesen Weg, um an Grundstücke zu kommen.”

Ob ihnen das Land dann aber tatsächlich auch gehört, können selbst Experten wie Dirk Thomsen von der Deutschen Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit (GTZ) „nicht mit ausreichender Sicherheit beantworten” und empfehlen ein professionelles Rechtsanwalts- oder Ingenieurbüro vor Ort einzuschalten, zumal die „relevanten Gesetze zurzeit eine Novellierung durchlaufen.” Das Kataster- und Grundbuchsystem sei allerdings bereits digitalisiert und werde in den nächsten Jahren weiter optimiert.

Doch Tanya Nikolic ist sicher, die vollen Eigentumsrechte an ihrem Steinhaus mit Meerblick und dem dazugehörigen Grundstück erworben zu haben: „In der Eigentumsurkunde sind sowohl die Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche der Immobilie als auch die des Grundstücks unter meinem Namen verbrieft.”

Zu teuer für Michael Douglas?

Wer vor fünf Jahren in Montenegros nördlichem Küstennachbarn, in Kroatien, Hauseigentum erworben hat, kann sich inzwischen über eine ordentliche Wertsteigerung freuen. Eine ähnliche Entwicklung durchläuft nun auch das wesentlich kleinere „Juwel der Adria”, nur erheblich schneller. Seit 2003 sind die Immobilienpreise jährlich um etwa dreißig Prozent gestiegen und „das geht so weiter”, schätzt Helen Moyles, irischstämmige Immobilienmaklerin in Kotor. „Denn noch gibt es viele unentdeckte Gebiete mit hohem Wachstumspotential.”

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Moyles' Arbeitgeber, Dream Property Montenegro, zählt nach eigenen Angaben betuchte irische und britische Privatinvestoren zu seinen Kunden, die Immobilien als Kapitalanlage erwerben – oder zu Spekulationszwecken, wobei der Trend, so Moyles weiter, zum „Off-plan”-Apartment mit Swimmingpool gehe – zu Preisen zwischen tausend und dreitausend Euro pro Quadratmeter. „Off-plan” heißt, dass der Anleger ein Objekt kauft, welches sich noch in der Fertigstellung befindet, was im schlimmsten Fall bedeuten kann, dass außer der Baubeschreibung nichts auf dem Tisch liegt, über den der mutige Investor seinen Scheck schiebt.

Was Objekte aus dem Bestand angeht, hat Tanya Nikolic – kürzlich wieder mit Freunden auf „house hunting” an der Nordküste – die Erfahrung gemacht, dass es inzwischen nicht mehr möglich ist, in Herceg Novi „irgendein bewohnbares Objekt” für weniger als 150.000 Euro zu finden.

Das ist herb – in einem Land, wo die Arbeitslosenquote bei einundzwanzig Prozent und das durchschnittliche Monatseinkommen bei etwa zweihundert Euro liegt. Eine profitable Vermietung an Einheimische ist damit so gut wie ausgeschlossen, Rendite nur über Wertsteigerung beim Wiederverkauf möglich.

Aber warum boomt dann Montenegros Immobilienmarkt überhaupt? Zunächst einmal deshalb, weil die Nachfrage größer ist als das Angebot. Zwar ist die Küstenlinie fast dreihundert Kilometer lang, noch relativ naturbelassen und unverbaut, doch die Menge der verfügbaren Häuser und Grundstücke ist überschaubar. Oder wie Tanya Nikolic es ausdrückt: „Besonders an der Küste ist der Markt wie ausgetrocknet, beinahe leergefegt.”

Die Aussicht auf eine mögliche EU-Mitgliedschaft treibt die Preise weiter nach oben. „Im Jahre 2012 könnten wir die Beitrittskriterien erfüllen”, hofft Simo Djurasevic, Immobilienberater bei Sveti Stefan Real Estate. „Und dass die Autoren des neuen Bond-Films das fiktive „Casino Royale” in Montenegro angesiedelt haben, war für uns auch sehr, sehr gutes Marketing.” Aus Dankbarkeit sei die Film-Crew für den Sommer nach Sveti Stefan, der mondänen Hotelinsel an der Riviera von Budva eingeladen worden.

Auch sonst wimmelt es in Montenegro nur so von Berühmtheiten aller Art, wenn man dem schlauen Immobilienagenten glauben mag: „Catherine Zeta-Jones und Michael Douglas waren auf Häusersuche hier”, erklärt Djurasevic. „Roman Abramovich, russischer Milliardär, und Francesco Totti, italienischer Fußballstar, werden regelmäßig gesichtet und viele andere, an die ich mich gerade nicht erinnere.”

Montenegro – das nächste Monaco?

Demnach könnte Budva das nächste St. Tropez und Montenegro das nächste Monaco werden. Die Preise sind heute schon auf „Côte d'Azur”-Niveau. 680.000 Euro soll ein nicht ganz neues und nicht ganz freistehendes Steinhaus in der Altstadt von Budva bringen. 130 Quadratmeter Wohnfläche auf drei schiefen Ebenen (s. Fotos). Das sind mehr als fünftausend Euro pro Quadratmeter.

„Aber kauft wirklich noch jemand zu diesen Preisen”, fragt sich Tanya Nikolic und weist bei der Gelegenheit auf einige noch immer nicht gelöste Infrastruktur- Probleme des Landes hin: „Zwar kann man das Leitungswasser trinken, aber es kann durchaus vorkommen, dass es für mehrere Stunden am Stück und ohne Vorwarnung abgestellt wird. So geschehen in diesem Sommer.” Und in Spitzenzeiten, etwa am Spätnachmittag gegen 18 Uhr, wenn alle vom Strand zurückkommen, tröpfele es machmal nur drucklos aus dem Hahn, so dass „an Duschen nicht zu denken ist”. Die Stromversorgung sei insgesamt stabiler, nur hin und wieder gebe es Aussetzer von bis zu zehn Minuten. Eine offizielle Erklärung für diese Pannen erhalte man aber nie.

Eine funktionierende Infrastruktur ist für ein Land, das den Tourismus zum Hauptwirtschaftsfaktor ausbauen will, jedoch unabdingbar. Die deutsche Bundesregierung und die KfW-Bankengruppe unterstützen montenegrinische Küstengemeinden daher beim Ausbau der Wasserversorgung. Wenn alle geplanten Maßnahmen durchgeführt sind, „dürften keine Abschaltungen mehr notwendig sein”, erklärt Iris Harder, Projektmanagerin bei der KfW.

Um die Abwasserentsorgung zu verbessern, sollen – so Harder weiter – an zwei bis drei Standorten demnächst Kläranlagen gebaut werden. Bislang würden die Abwässer wie auch in Kroatien über lange Meeresauslässe entsorgt. Die Wasserqualität in der Adria werde allerdings regelmäßig kontrolliert. „Fünfzehn Badebuchten wurden bereits mit der Blue Flag ausgezeichnet”, erklärt Diki Kazanegra, Chef des Reiseunternehmens Adriatic Express in Budva.

Der Tourismus-Masterplan, den die Deutsche Investitions- und Entwicklungsgesellschaft (DEG) für Montenegro erarbeitet hat, entwirft kühne Visionen von blühenden Küstenlandschaften – etwa für das südliche, an der Grenze zu Albanien gelegene Ulcinj (gesprochen: „Olsen”). Zu einem „Urlaubsresort der Zukunft” soll die Region mit ihrem dreizehn Kilometer langen Sandstrand werden, eingebettet in das Konzept eines nachhaltigen, ökologisch verträglichen Qualitätstourismus. Und gerade jetzt in der Phase des touristischen Wiederaufbaus, so Franz-Josef Flosbach von der DEG, böten sich für Investoren sehr interessante Gelegenheiten, zumal „Rechtssicherheit aus unserer Sicht in Montenegro gegeben ist”.

Tatsächlich flossen bereits ausländische Investitionen in Höhe von mehr als 200 Millionen Euro – darunter auch EU-Gelder – in den Balkanstaat, der zusammen mit Serbien – eine Einzelauswertung für Montenegro gibt es bislang nicht – im Korruptionsindex 2005 von Transparency International auf Platz 102 steht – von 159 untersuchten Staaten. Zum Vergleich: Die Bundesrepublik Deutschland liegt auf Platz 16.

„Für Montenegro spricht aber”, so Flosbach weiter, „dass der Beitrag des Privatsektors zum BIP mit 73 % Ende 2005 der höchste in der Region war und damit deutlich über den Werten für Kroatien oder Serbien liegt.”

Übernachtungspreise auf mallorquinischem Niveau

Wie aber könnte ein privater Kleinanleger vom aufblühenden Kleinstaat an der Adria, der laut WTTC in den nächsten zehn Jahren seine Übernachtungskapazität um 65.000 Hotelbetten aufstocken und dafür Investitionen von etwa sieben Milliarden Euro anlocken will, profitieren?

Was derzeit fehlt, sind Angebote im Drei- bis Fünf-Sterne-Segment, beklagen Reiseveranstalter aus Deutschland, Frankreich, Skandinavien und den Benelux-Ländern. Die Nachfrage aus diesen Ländern übersteigt das Angebot vor Ort, weswegen Hotel- und Ferienwohnungspreise in Montenegro auch bereits mallorquinisches Niveau erreicht haben.

Sollte der interessierte Anleger also in eines dieser neuen „Off-plan”-Objekte investieren, um es in der Saison, die angeblich von Mai bis November reicht, profitabel an Touristen zu vermieten? Oder vielleicht lieber in etwas Exotisches – etwa in den nostalgisch-sozialistischen Charme eines 60er-Jahre-Hotels an der Velika Plaza (feinsandige Bucht, Bestlage) in Ulcinj – mit 56 Betten der Ein-Sterne-Kategorie, kürzlich angeboten für 3,7 Millionen Euro.

Oder ist es sinnvoller, eine fensterlose Rohbauruine zur mutmaßlichen Eigennutzung zu erwerben – etwa in Budva, wo 225 Quadratmeter latenter Wohnfläche für schlanke 128.750 Euro zu haben sind, zuzüglich der landesüblichen 5 % Maklerprovision.

„Fonds, an denen sich Kleinanleger beteiligen können, sind uns jedenfalls nicht bekannt”, sagt Franz-Josef Flosbach. Und was den direkten Immobilienerwerb angeht, empfiehlt der DEG-Mann, einen Blick in die Dörfer des Küstengebirges zu werfen – „dort ist sicher noch einiges zu finden”.

Vielleicht ja sogar eine echte Altbauruine – zum Schnäppchenpreis.

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© 2007 GFM

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